호주 브리즈번에서 집 구매하기 기록 (1)

호주에서 집 사기에 대한 개인적인 이야기를 풀어내고 기록해볼까 한다.
글을 쓰려니 괜스레 2013년 4월 영어 몇 마디 할 수 있는 능력? 이랑 그 당시 대략 4주 치 방값 정도만 들고 흔한 워킹홀리데이로 호주에 왔던 것부터 영주비자를 받기 위해 공부하고 일하고 최근 시민권 세리머니까지 진행했던 게 괜스레 주마등처럼 지나가는 것 같다.
이제는 한걸음더 나아가고 조금 더 안정된 삶을 위해 내가 살고 있는 호주의 브리즈번 쪽에 집을 사려고 한다.
오늘은 그 첫 이야기 이다.

1. 집을 사기로 마음먹다.
누구나 그렇듯 집을 사고 싶은 마음은 있고 나 또한 있었다 하지만 그동안 호주이민이라는 커다란 목표를 이루기 위해 미뤄두었고 이제는 집을 산다는 다른 목표가 생겼다.
구체적으로 목표가 생긴 건 와이프의 사업이 안정된 1년이 지나고 서부터이다.
호주는 집 구매 대출 홈론 즉, 모기지론에 대해 많이 관대한 나라라고 생각한다.
보통 첫 집 구매자들의 경우 사려는 집의 금액의 10~20%의 디파짓을 내고 나머지 금액은 은행을 통해 대출을 받아서 구매하는데 그 금액이 실로 어마어마해서 최근 한국에서 오신 장인어른과 장모님과 이야기해보니 한국은 생각도 못할 일이라고 하셔서 새삼 다시 느끼기도 하였다.
집을 구매하기로 마음먹으면 자신의 생활방식이나 예산에 맞추어 지역을 정하고 집값을 알아보는 것이 좋다.
ex: 나는 시티 주변 아파트의 삶이 좋다 or 나는 호주의 전통적인 하우스 생활 방식이 좋다 / 학군이 좋으면 좋겠다 / 병원이 가까우면 좋겟다 / 다 멀어도 집 컨디션이 좋고 조용한 곳이엿으면 좋겟다 등등 사람마다 천차만별이다.

2. 은행에서 Pre-Approval or Conditional approval 받기
집을 구매하기 전에 반드시는 아니지만 필수가 된 호주에서 흔히 이야기하는 pre approval을 시중 은행에서 받아오는 것이 좋다.
집 구매를 생각하는 분들은 아시겠지만 간단하게 설명하자면 대부분의 사람들은 50만 불이 넘어가는 돈을 쉽게 저축하거나 가지고 있지 못하기 때문에 은행에서 론을 받게 된다.
프리 어프 루발은 은행에서 집 구매자들에게 얼마까지 빌려줄 수 있다는 것을 가승인 letter이다.
집을 파는 사람 입장에서는 은행에서 1차적으로 가승인을 받은 집 구매자와 이야기하는 것이 집 판매 계약이 어그러질 이슈가 적어 굉장히 선호한다.
때문에 자신의 finance가 충분하지 않다면 pre approval을 꼭 받아 놓도록 하자.
아래의 첨부될 나의 Pre-approval (conditional approval과 같은 말)을 보면 알겠지만 가승인이면서 대부분의 경우 여러 가지 condition(조건들)이 붙는다. ex: 집 금액은 얼마까지만 가능 / 구매자가 디파짓을 이만큼 해야 한다 / 은행에서 직접 집 감정 후 구매금액과 다를 시 론 금액이 적어진다 등등.
호주 은행들은 대출 금액에 대해서는 관대한 편이지만 대출을 받는 사람에 대한 증명자료가 꼼꼼하게 요구된다.
특히 비즈니스를 하는(자영업) 경우 더욱 꼼꼼하게 본다.
가장 큰 이유는, 돈을 빌려줘도 자영업자들은 파산이나 부득이한 상황이 발생하면 대출을 갚지 못하는 상황이 생길 확률이 호주의 정규직(Full-time) 보다 높다고 해서이다.
따라서 대부분의 호주 시중은행 특히 메이저 4대 은행 (커먼웰스, NAB, ANZ, West pac)의 경우 2년 치의 비지니스 세금신고 내역을 요청한다.
2년치 세금신고 즉, 햇수로 치자면 거의 4년이기 때문에 개인적으로는 와이프의 비즈니스가 이제 1년을 좀 넘은 상황이라 은행과 홈론을 이야기할 때 상담받아야 할 사항이 많았다. (결국 우리는 회사 인컴은 쓰지 못하고 와이프가 회사 Director로써 wage 받는 페이 슬립만을 이용해서 홈론을 진행하였다 따라서 대출 금액이 우리가 원했던 것보단 좀 적어지긴 하였다.)
반대로 현재 자신이 호주의 회사에서 정규직으로 일하고 있다면 엄청난 과소비나 생활에 문제가 있지 않는 이상 은행에서 대출이 쉽게 나오는 편이다.
그리고 당연하게도 자신의 연봉이 높다면 대출금액이 높아진다.
종합해보자면, 은행에서 pre appoval을 신청할 때 프로세스는 아래와 같다.
은행 홈론 상담예약 및 Borrowing power 산출하기 > 개인 신원 증빙 서류 및 저축 상황 그리고 일상 지출 내역 확인 > 상담 및 홈론 은행의 요청에 따라 추가 서류 제출 및 재상담 진행 > 최종 Pre-approval letter 발행
TIP: 나 같은 경우는 원래 이야기된 대출금액보다 약 $50,000불 정도 더 높게 최종 승인받았다. 이는 자신이 상담받는 홈론 담당자나 중개인의 능력이기 때문에 자신에게 충분한 홈론 금액이 안 나왔다면 상황을 어필하고 조금이라더도 더 올릴 수 있는 방안을 알려달라고 하면 조금씩 올라가는 경우가 있다고 하니 참고 바란다. 나는 다행히 좋은 뱅커를 만나서 처리가 잘 되었다.

은행으로부터 받은 Pre approval letter

3. 집 인스펙션 다니기
지금 한창 집 인스펙션을 다니고 있는데 pre-approval 진행하는 것은 시간이 걸릴 뿐 요청받은 서류를 제출하면 되어서 괜찮았는데 이거는 시간도 걸리고 정신적 피로와 육체적 피로도 함께 동반되는 것 같다.
내 집을 보러 다니는 것은 분명 기쁜 일이지만 아래처럼 인스펙션을 다니면 진이 쭉 빠진다.
물론 우리는 어느 정도 우리가 살고 싶고 싶은 Suburb(지역)을 정했기 때문에 아래처럼 한번 보고 나면 새로운 집들이 나타나지 않는 이상 드문드문 인스펙션을 한다.
하지만, 저번 주에 프리 어프 루발이 나왔고 의욕 넘치게 그지역의 많은 집들을 인스펙션 해보았다.

오전9시부터 3시까지 집 인스펙션 그리고 다음날 아파트 분양관련 미팅까지..살벌한 지난 주말

아직 새내기 집 구매자여서 검색과 들은 정보로 집들을 보고 다녔다.
나중에 집을 더 보면서 나만의 노하우가 생기면 더 기록해 보겠다.

4. 마음에 드는 집이 나타났다. feat. Soliciator 그리고 Offer 하기
많은 집들을 보고 왔고 2군데 집이 마음에 들었다.
이제 해야 할 일은 오퍼 혹은 컨트 랙 작성하기.
반드시 명심해야 할 점은 오퍼와 컨트 랙은 판매자가 승인하는 순간 모두 법적인 효력이 있다는 것이다.
그렇기 때문에 반드시 Soliciator(토지, 건물 매각을 검토 및 법률자문이 가능한 변호사)와 오퍼 및 컨트랙 작성 전 검토를 하고 집주인에게 오퍼를 해야 한다.
내가 쓴 금액을 판매자가 ok 하는 순간 법적 효력이 생기기 때문에 대부분의 구매자들은 private sale의 경우 아래와 같은 계약조항을 오퍼 혹은 컨트 랙에 써서 넣는다.
- Subject to finance (가계약은 되었지만 내가 어떠한 사유로 론이 안 나오거나 자금이 준비가 안되면 계약 파기 가능하다) / - Subject to building and termite (가계약은 되었지만 집에 천장누수 등과 같은 문제 그리고 건물을 갉아먹고 대미지를 입히는 해충이 있을 경우 계약 파기 가능하다)
그 외에도 자신의 토지 변호사와 함께 상황에 맞춰서 다른 조항들을 넣을 수 있으니 상담하는 것이 좋지만 너무 많은 계약 조건을 걸면 판매자 입장에서는 부담스럽기 때문에 적당히 선을 지키는 것도 좋다.

나는 변호사님의 조언에 따라 가급적 Priavate sale을 통해서 집을 구매하려고 보고 있다.
현재 호주 부동산 시장이 바이어(구매자)들에게 넘어온 상황이기도 해서 조급하게 생각은 안 하려고 노력 중이다.
전문가는 아니지만 현재 내 입장에서 Private sale과 옥션의 장단점을 구분해보았다.
- Private sale
장점: 가격 네고가 가능하다 / Subject to와 같은 계약조건을 넣을 수 있다 / 쿨링오프 기간이 있다(오퍼 혹은 컨트 랙 수락 후 어떠한 이유로든 구매자가 계약을 파기할수 있다 5 business day까지 가능 단, 그 당시 지급한 디파짓 중 0.25%는 회수받지 못하거나 상황에 따라서 모두 돌려받지 못하며 보통 프라이빗 세일 디파짓은 오천 불정도 내는 것 같다)
단점: 첫 집 구매를 하는 내 입장에서는 사실 단점이 없는 방식이다. 굳이 따지면 쿨링오프 피리어드 기간에 오히려 판매자가 더 높게 파려고 계약을 취소할 가능성이 있다 정도.
- Auction
장점: 원하는 집을 입찰을 통해 의외로 생각보다 싸게 살 수 있다 / 계약이 낙찰 후 바로 진행되기 때문에 집 입주(Settlement)가 빠르다
단점: 경매의 특성상 과열될 경우 집 금액이 높아져 원했던 집을 놓칠 수 있다 / 계약 낙찰 후 집 금액의 10% 금액을 보증금으로 즉시 현장에서 지불해야 한다 / 쿨링오프 period가 없어서 계약을 파기할 경우 10% 디파짓 혹은 집 판매금액을 보상해주어야 할 수도 있다

오늘의 기록을 마치며..
우선 후보 1은 고민하는 사이에 under contract이 되었고 부동산에서는 어느 정도 금액 이상을 지불하면 판매자와 이야기해보겠다고 하였지만 우리의 버젯을 넘어가서 포기하였다.
후보 2의 경우 처음엔 private sale이었고 집도 컨디션이 양호하여서 나와 와이프 모두 만족하는 집이었다.
그런데 갑자기 Auction으로 판매 카테고리가 바뀌었고 에이전트에 물어보니 집주인이 집을 최대한 빨리 팔고 싶어서 옥션으로 넘겼다고 한다. (쿨링오프 period 없음, 옥션 당일 계약 체결 및 디파짓 입금, 언컨디셔널로 진행 가능.. 판매자에겐 좋은 방식이다)
하지만 여전히 괜찮은 금액은 offer를 받고 있다고 하기에 변호사와 상담 후 오퍼도 넣어보고 실패하더라도 옥션에 참가해서 얼마에 팔리는 지도 파악해서 주변 시세를 좀 더 잘 알아보려고 생각 중이다.